💸🗝️🏡Demnächst im Wochenkurier: „Aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt“💸🗝️🏡
Was hat sich für Käufer als auch Verkäufer auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2023 verändert
Dazu befragten wir Immobilienexperte/-makler und Dekra-Sachverständiger Jens Zuschke, der seit über zehn Jahren regional im Bautzen vor Ort ist, mit seinem Büro auf dem Hauptmarkt 7. Herr Zuschke hat erst unlängst wieder einen Vortrag im Restaurant „Wjelbik“ gegeben, wo er Verbraucher über Veränderungen am Immobilienmarkt informierte. Die Veranstaltung hatte erneut einen hohen Zuspruch und Herr Zuschke konnte viele Fragezeichen bei den Besuchern klären. Es wurden weitere Wege aufgezeigt, wie es mit einem Erwerb bzw. Verkauf einer Immobilie klappen kann und somit gab Herr Zuschke den Käufern und Verkäufern eine gewisse Sicherheit für ihr Vorhaben.
Was hat sich für Käufer geändert.
Die Grunderwerbssteuer wurde am Anfang des Jahres von 3,5 Prozent in Sachsen auf 5,5 Prozent angehoben. Das bedeutet, dass sich die Nebenkosten für Käufer erhöhen. Des Weiteren hat die EZB im letzten Jahr die Zinsen erhöht. Der Leitzins wurde im Jahr 2022 vier Mal erhöht und in diesem Jahr bereits einmal, evtl. folgen weitere. Was bedeutet das für den Verbraucher? Darauf gleichen die Banken ihre Zinsen für Baukredite an und somit werden die Nebenkosten für den Immobilienerwerb teurer. Was hat sich noch geändert? Die Banken werten die Gebäude neuerdings niedriger ein. Hier weisen die Banken, nach einem Gutachten, den Beleihungswert auf, der dem Sachwert gegenübersteht. Dabei entsteht eine Differenz die vom Käufer finanziert werden muss. Das bedeutet, wenn Sie ein Gutachten von einem Sachverständigen haben, haben Sie bereits den Richtwert für die Immobilie, was mit einer hinzukommenden Differenz dann auch dem Beleihungswert der Bank entsprechen wird. Darüber hinaus haben die Banken neue Kreditrichtlinien herausgegeben. Wer bekommt noch einen Kredit und wer nicht? Es ist nicht mehr so einfach wir vor 1-2 Jahren, da die Zinsen wieder ein normales Niveau angenommen haben.
Herr Zuschke gibt den Tipp für zukünftige Käufer, dass Sie sich, bevor Sie sich in eine Immobilie verlieben, bei Ihrer Hausbank oder bei einem Finanzierungsexperten beraten lassen, was für ein Budget für Sie in Frage kommt. Danach können Sie mit der Haussuche anfangen. Bei der Finanzierungsprüfung ist es wichtig, wieviel Eigenleistungen (Modernisierung-, Sanierungskosten) können Sie erbringen, um die Finanzierungssumme bei der Bank zu schmälern. Darüber hinaus prüfen Sie frühzeitig Fördermittelmöglichkeiten. Die KFW hält interessante Fördermittelprogramme bereit, um parallel ein gutes Gesamtkonzept aufzubauen. Ein weiterer Tipp von Herrn Zuschke ist, achten Sie auf den Energieausweis der Immobilie. Was sagt der Energieausweis aus? Dieser zeigt Werte über den derzeitigen Energieverbrauch und wenn es ein Bedarfsausweis ist, zeigt dieser Schwachstellen der Immobilie auf. Diese Schwachstellen müssen bei der Finanzierung berücksichtigt werden, um die zukünftigen laufenden Nebenkosten gering zu halten. Wenn Sie eine Heizung aus den 90er Jahren vorfinden, ist es wichtig diese Heizung zu ersetzen und ganz wichtig, wenn es eine Öl- oder Gasheizung ist, muss diese unbedingt dieses Jahr ausgetauscht werden durch die neuen Energierichtlinien. Diese Richtlinien, die unsere Bundesregierung beschlossen hat, greifen ab dem Jahr 2024 in der bei einem Austausch einer Öl- oder Gasheizung kein 1:1-Wechsel mehr erfolgen darf sondern hier muss eine Abdeckung mit alternativen Energiequellen von 65 Prozent mit eingeplant werden. Sichern Sie sich noch dieses Jahr eine Heizung es sei denn, Sie wollen neuzeitlich aufgestellt sein mit Solar, Wärmepumpe etc. und entscheiden sich gleich für diesen Weg. Lassen Sie sich vom Verkäufer die laufenden Nebenkosten zeigen, damit sie genau über die monatlichen Nebenkosten, die auf Sie zukommen, Bescheid wissen. Abschließend noch der Tipp- es lohnt sich wieder über den Kaufpreis zu verhandeln, aufgrund der Vielzahl von Immobilien am Markt.
Was hat sich für Verkäufer geändert.
Verkäufer sind zurzeit sehr verunsichert, da die Kaufpreise gesunken sind. Jedoch werden die Kaufpreise nicht weiter sinken, sondern hier ist eine Stabilität eingetreten. Es wird nicht mehr zu den unnormalen hohen Preisen wie in den letzten Jahren verkauft, sondern sie spiegeln den eigentlichen Sachwert der Immobilie wider.
Wie ist zurzeit die Käuferlage am Markt? Die Käufernachfrage ist zurückgegangen, da es sich folglich finanziell kaum noch einer leisten kann. Die Käuferschicht hat sich von ca. teils 23 Anfragen auf 2-3 Anfragen auf ein Objekt minimiert.
Welche Häuser verkaufen sich derzeit sehr gut und auch sehr schnell? Häuser, wo kein Sanierungs- und Modernisierungsstau ansteht, sondern die sofort bezugsfähig sind. Diese Häuser verkaufen sich schnell und zu guten Preisen.
Ein Argument, das Herrn Zuschke auch sehr schwer zu schaffen macht ist, dass der Neubau einer Immobilie nicht mehr bezahlbar sein wird. Nicht nur die gestiegen Grundstückskosten, sondern auch die gestiegenen Baupreise. Der Baupreisindex hat sich von 2010 bis 2021 um 47 Prozent erhöht und ein Neubau ist nicht mehr kalkulierbar. Viele, die ein Neubau geplant hatten, gehen nun wieder auf den Erwerb einer Bestandsimmobilie zurück. Dies kommt natürlich den Verkäufern wieder entgegen und bringt eine neue Käuferschicht mit sich.
Zukünftig gefragt glaubt Herr Zuschke, dass diese Entwicklung zehn Jahre Bestand haben wird und nicht vorübergehend ist. Wenn wir zurückschauen, sind aller zehn Jahre Veränderungen zu sehen. Zurzeit sind wir am Anfang dieser zehn Jahre mit diesen neuen Immobilienpreisen sowie dem Zinsniveau und wir dürfen uns an diesen Zustand gewöhnen. Mit diesen Gegebenheiten werden wir weiterhin für Sie ein neues Zuhause finden und der Kauf einer Immobilie bleibt nach wie vor gerade als Altersvorsorge interessant, denn wie Konrad Adenauer schon sagte „Sachwert schlägt Geldwert„.